Está em dúvida se deve colocar arras (sinal) no contrato de compra e venda de imóvel? Quer saber se perde o valor se desistir do negócio? Aqui você encontra uma explicação clara, com base no Código Civil, para entender a segurança jurídica que as arras trazem para o seu contrato.
As arras estão previstas nos arts. 417 a 420 do Código Civil e são usadas, na prática, como um mecanismo de compromisso sério: quem dá o sinal mostra que pretende levar o negócio até o fim; quem recebe assume a obrigação de respeitar o acordo.
Na Juris Contratos você encontra modelos de compra e venda de imóvel com arras, estruturados por advogado, pensados para dar mais segurança à negociação.
As arras — também chamadas de sinal — são um valor pago antecipadamente, em dinheiro ou outro bem, para confirmar a celebração de um contrato. No contexto imobiliário, é o valor que o comprador entrega ao vendedor para demonstrar que quer realmente comprar aquele imóvel, nas condições combinadas.
O Código Civil, em seu art. 417, prevê que as arras servem como confirmação do negócio e, em alguns casos, também como indenização pré-fixada se uma das partes desistir injustificadamente.
Na prática, o sinal:
A doutrina e o próprio Código Civil distinguem, basicamente, dois tipos de arras: confirmatórias e penitenciais.
1) Arras confirmatórias
São as mais usadas nos contratos de compra e venda de imóvel. Elas:
Em caso de descumprimento, a parte inocente pode exigir o cumprimento forçado do contrato (por exemplo, a outorga da escritura), com perdas e danos, além das arras.
2) Arras penitenciais
As arras penitenciais estão ligadas ao direito de arrependimento. Para que tenham esse efeito, é necessário que o contrato deixe claramente previsto que as arras são dadas com direito de arrependimento.
Por isso, é fundamental que o contrato seja bem redigido para indicar qual tipo de arras está sendo utilizado, evitando dúvidas futuras.
A consequência depende, basicamente, de dois fatores: tipo de arras previsto no contrato e quem deu causa à desistência.
Em linhas gerais:
Por isso, é muito importante que o contrato de compra e venda de imóvel explique expressamente:
Uma dúvida comum é se as arras servem para “quitar” tributos ou débitos do imóvel (como IPTU atrasado, condomínio, taxas municipais etc.).
Em regra, as arras têm a função de sinal e garantia do negócio, e não substituem, por si só, o acerto sobre quem pagará:
O ideal é que o contrato de compra e venda com arras:
Em termos de segurança jurídica, é recomendável que:
Quando bem utilizadas, as arras tornam o contrato de compra e venda de imóvel mais previsível e menos arriscado para ambas as partes:
Tudo isso gera maior segurança jurídica, especialmente em negócios de alto valor, como a compra e venda de imóveis urbanos, rurais, lotes e frações ideais.
Em negociações mais complexas, o ideal é contar com um advogado de confiança para ajustar, de forma estratégica, o valor das arras, o tipo (confirmatórias ou penitenciais) e as consequências em caso de inadimplemento.
Use os links acima para ir direto ao ponto da sua dúvida ou leia o conteúdo completo para entender a lógica jurídica por trás das arras.
Observação: este conteúdo é informativo e não substitui uma análise individualizada do seu caso concreto.
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