CLÁUSULA PRIMEIRA – DO OBJETO
Define exatamente qual imóvel está sendo negociado (endereço, área, matrícula). Evita descrições genéricas e reduz conflitos.
POR QUE IMPORTA
- IMPORTAAmarra o negócio ao imóvel correto.
- IMPORTAFacilita a conferência da matrícula e diligências.
- IMPORTAEvita discussão sobre benfeitorias e anexos.
RISCO DE NÃO TER
Sem objeto detalhado, abre espaço para divergência sobre o que foi vendido e o que está incluído.
CLÁUSULA SEGUNDA – PROPRIEDADE E REGULARIDADE
O vendedor declara que é proprietário e que o imóvel está livre de ônus, dívidas e restrições à venda.
POR QUE IMPORTA
- IMPORTAResponsabiliza o vendedor por irregularidades.
- IMPORTAReduz risco de penhora/ônus oculto.
- IMPORTADá base para rescisão/indenização.
RISCO DE NÃO TER
Sem essa cláusula, o comprador pode herdar problemas e enfrentar dificuldades para registrar o imóvel.
CLÁUSULA TERCEIRA – DO PREÇO AJUSTADO
Consolida o preço total do negócio e reduz discussão sobre valores, etapas e condições.
POR QUE IMPORTA
- IMPORTAPreço definido e comprovável.
- IMPORTAFacilita cobrança/execução em caso de inadimplemento.
- IMPORTAEvita “reajustes” fora do contrato.
RISCO DE NÃO TER
Preço mal definido gera disputa e fragiliza a exigibilidade do contrato.
CLÁUSULA QUARTA – ARRAS PENITENCIAIS
Arras penitenciais (art. 420 do CC) se vinculam ao direito de arrependimento: quem se arrepende sofre a consequência econômica prefixada.
POR QUE IMPORTA
- IMPORTAPermite saída “comprada” do contrato.
- IMPORTADefine o custo do arrependimento com objetividade.
- IMPORTAReduz litígio sobre perdas e danos.
RISCO DE NÃO TER
Sem arras penitenciais claras, o arrependimento pode virar disputa judicial sobre danos e valores.
CLÁUSULA QUINTA – FORMA DE PAGAMENTO DO SALDO
Organiza o saldo em etapas e vincula marcos (prazo e escritura).
POR QUE IMPORTA
- IMPORTAEvita confusão de datas e valores.
- IMPORTAAlinha pagamento com a escritura.
- IMPORTADá prova objetiva de mora.
RISCO DE NÃO TER
Pagamento “no combinado” abre brechas para atraso e divergência.
CLÁUSULA SEXTA – POSSE E IMISSÃO
Define que a posse passa apenas após quitação integral, estabelecendo marco de responsabilidade.
POR QUE IMPORTA
- IMPORTAEvita posse sem pagamento.
- IMPORTADefine conservação, tributos e encargos após a posse.
- IMPORTAReduz conflitos de entrega de chaves.
RISCO DE NÃO TER
Sem regra de posse, pode haver ocupação antecipada e litígio para retomada.
CLÁUSULA SÉTIMA – TRIBUTOS E ENCARGOS
Separa responsabilidades antes e depois da posse.
POR QUE IMPORTA
- IMPORTADefine IPTU/condomínio/contas por marco temporal.
- IMPORTAEvita cobranças cruzadas.
- IMPORTAOrganiza rateios e comprovantes.
RISCO DE NÃO TER
Sem essa divisão, surgem disputas sobre quem paga o quê e desde quando.
CLÁUSULA OITAVA – ESCRITURA DEFINITIVA
Define prazo para escritura e atribui custos (ITBI, cartório e registro).
POR QUE IMPORTA
- IMPORTAAcelera formalização final.
- IMPORTAEvita “ficar para depois”.
- IMPORTAReduz risco de terceiros e problemas no registro.
RISCO DE NÃO TER
Sem prazo e custeio, a escritura pode ser postergada, elevando insegurança.
CLÁUSULA NONA – ARREPENDIMENTO (PRAZO CONVENCIONADO)
Permite desistência imotivada dentro do prazo ajustado, com consequência econômica pré-fixada pelas arras penitenciais.
POR QUE IMPORTA
- IMPORTARegra simples e objetiva.
- IMPORTADá segurança para ambas as partes durante o prazo.
- IMPORTAFormaliza como comunicar e encerrar o contrato.
RISCO DE NÃO TER
Sem arrependimento regulamentado, a desistência pode gerar disputa sobre devolução, retenção e danos.
CLÁUSULA DÉCIMA – IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE (APÓS O PRAZO)
Decorrido o prazo de arrependimento, o contrato se consolida e não admite desistência imotivada.
POR QUE IMPORTA
- IMPORTADá previsibilidade ao negócio.
- IMPORTAEvita “voltar atrás” sem motivo.
- IMPORTAFortalece a exigibilidade das obrigações.
RISCO DE NÃO TER
Sem essa trava, a parte pode insistir em desistência mesmo após consolidar o negócio.
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA – MULTA POR INADIMPLEMENTO
Após o prazo de arrependimento, o descumprimento essencial pode gerar multa e demais efeitos contratuais.
POR QUE IMPORTA
- IMPORTADesestimula inadimplemento estratégico.
- IMPORTACria consequência mensurável.
- IMPORTAAjuda a forçar cumprimento ou acordo.
RISCO DE NÃO TER
Sem multa, a parte infratora pode atrasar/descumprir apostando em acordo sem perdas.
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA – DECLARAÇÕES DAS PARTES
Compradora declara ter vistoriado e aceitado o imóvel, reduzindo discussões sobre condições aparentes.
POR QUE IMPORTA
- IMPORTAEvita reclamações genéricas futuras.
- IMPORTAProtege contra alegações de desconhecimento.
- IMPORTAOrganiza prova de ciência.
RISCO DE NÃO TER
Sem essa declaração, abre-se espaço para abatimentos e controvérsias.
CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA – NOTIFICAÇÕES
Autoriza comunicação física e eletrônica (e-mail/mensagens), facilitando prova de aviso e prazos.
POR QUE IMPORTA
- IMPORTAReduz “não fui notificado”.
- IMPORTAFacilita constituição em mora.
- IMPORTAAgiliza comunicações.
RISCO DE NÃO TER
Sem previsão, a parte pode questionar a validade do meio utilizado.
CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA – LGPD
Formaliza o tratamento de dados pessoais para execução do contrato e defesa de direitos.
POR QUE IMPORTA
- IMPORTAConformidade e boa-fé.
- IMPORTAProtege as partes em uso/guarda de documentos.
- IMPORTAAjuda em exigências de compliance.
RISCO DE NÃO TER
Sem isso, pode haver questionamentos sobre compartilhamento e armazenamento de dados.
CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA – FORO
Define foro competente para resolver conflitos, dando previsibilidade processual.
POR QUE IMPORTA
- IMPORTAEvita discussões de competência.
- IMPORTAAcelera medidas urgentes.
- IMPORTAReduz custos e incertezas.
RISCO DE NÃO TER
Sem foro eleito, pode haver disputa sobre onde ajuizar e demora no andamento.