CLÁUSULA PRIMEIRA – DO OBJETO
Define com precisão qual imóvel está sendo negociado (unidade, endereço, área, matrícula, garagem). Isso evita dúvidas e reduz risco de litígio.
POR QUE IMPORTA
- Amarra a negociação ao imóvel certo.
- Facilita diligência documental (matrícula, ônus, condomínio).
- Evita “troca de unidade” ou descrição genérica.
RISCO DE NÃO TER
Sem objeto detalhado, surge margem para discussão sobre o que foi vendido, incluindo vagas, áreas, benfeitorias e anexos.
CLÁUSULA SEGUNDA – ORIGEM E REGULARIDADE
O vendedor declara ser proprietário e que o imóvel está livre de ônus e restrições (hipoteca, penhora, ações reipersecutórias, dívidas fiscais/condominiais).
POR QUE IMPORTA
- Cria responsabilidade clara do vendedor.
- Protege a compradora contra “surpresas” após o pagamento.
- Base para rescisão, indenização e perdas e danos.
RISCO DE NÃO TER
Sem essa cláusula, o comprador pode assumir risco oculto de penhora, dívidas e impedimentos ao registro.
CLÁUSULA TERCEIRA – PREÇO E VALOR AJUSTADO
Consolida o preço certo e irrevogável, reconhecido como justo. É o coração econômico do negócio.
POR QUE IMPORTA
- Evita alegações de preço “em aberto”.
- Ajuda a comprovar intenção real de compra e venda.
- Organiza eventual cobrança/execução.
RISCO DE NÃO TER
Preço mal definido abre brecha para desistência e discussão sobre reajustes, parcelas, abatimentos e prazos.
CLÁUSULA QUARTA – ARRAS CONFIRMATÓRIAS (SINAL)
Arras confirmatórias (arts. 417 e seguintes do CC) reforçam a seriedade do negócio e definem consequência financeira em caso de desistência injustificada.
POR QUE IMPORTA
- Diminui “arrependimento” oportunista.
- Estabelece regra objetiva: perde arras ou devolve em dobro.
- Funciona como garantia do cumprimento.
RISCO DE NÃO TER
Sem arras, a desistência vira disputa de “perdas e danos” difícil de provar e mais demorada.
CLÁUSULA QUINTA – FORMA DE PAGAMENTO DO SALDO
Organiza o pagamento em etapas (prazo e marco de pagamento). Isso reduz conflito e dá previsibilidade.
POR QUE IMPORTA
- Evita dúvida sobre datas e valores.
- Permite alinhar pagamento com escritura.
- Ajuda a comprovar inadimplemento.
RISCO DE NÃO TER
Pagamento “no combinado” sem cronograma vira espaço para discussões e atrasos sem consequência.
CLÁUSULA SEXTA – POSSE E IMISSÃO
Define que a posse passa após a quitação integral. Evita a clássica confusão: “quem mora paga o quê?”.
POR QUE IMPORTA
- Protege o vendedor contra posse antecipada sem pagamento.
- Define responsabilidade por uso e conservação.
- Reduz disputa sobre entrega de chaves.
RISCO DE NÃO TER
Se a posse não for clara, pode haver ocupação antes de pagar, com litígio para retomada.
CLÁUSULA SÉTIMA – TRIBUTOS, TAXAS E ENCARGOS
Separa responsabilidades: antes da posse, o vendedor; depois da posse, a compradora.
POR QUE IMPORTA
- Evita cobrança duplicada.
- Define condomínio/IPTU/contas com marco temporal.
- Reduz litígio em obrigações acessórias.
RISCO DE NÃO TER
Sem essa regra, surge discussão sobre “quem paga condomínio atrasado”, IPTU, água, energia, taxas etc.
CLÁUSULA OITAVA – ESCRITURA DEFINITIVA E REGISTRO
Define prazo para escritura e atribui despesas (ITBI, emolumentos, registro).
POR QUE IMPORTA
- Acelera a formalização final.
- Organiza custos e evita surpresa.
- Ajuda a concluir a transferência com segurança.
RISCO DE NÃO TER
Sem prazo e custos definidos, a escritura “fica para depois”, travando registro e abrindo risco de terceiros.
CLÁUSULA NONA – IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE
É a cláusula que dá força obrigacional: impede rescisão unilateral por simples vontade, salvo hipóteses legais/contratuais.
POR QUE IMPORTA
- Reduz desistência sem justificativa.
- Aumenta segurança para quem paga sinal e parcelas.
- Fortalece exigibilidade judicial do pacto.
RISCO DE NÃO TER
Sem essa cláusula, a parte pode tentar “voltar atrás” e empurrar a discussão para a Justiça.
CLÁUSULA DÉCIMA – RESCISÃO E PENALIDADES (ARRAS)
Define consequência objetiva do inadimplemento/desistência: perde arras (comprador) ou devolve em dobro (vendedor).
POR QUE IMPORTA
- Regra clara e rápida.
- Desestimula quebra injustificada.
- Facilita negociação de saída quando necessário.
RISCO DE NÃO TER
Sem penalidade objetiva, a parte lesada precisa provar dano e discutir valores por longo tempo.
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA – MULTA CONTRATUAL
A multa de 10% reforça o cumprimento das obrigações essenciais, além das arras.
POR QUE IMPORTA
- Pressiona o cumprimento de prazos.
- Cria previsibilidade de consequência.
- Pode reduzir “calote estratégico”.
RISCO DE NÃO TER
Sem multa, a parte infratora pode atrasar/descumprir apostando em acordo sem perdas.
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA – DECLARAÇÕES E CIÊNCIA
Registra que a compradora vistoriou e aceitou o imóvel no estado em que se encontra.
POR QUE IMPORTA
- Evita reclamações genéricas futuras.
- Reduz alegações de vício aparente.
- Protege contra disputas de “promessa verbal”.
RISCO DE NÃO TER
Sem isso, o comprador pode alegar desconhecimento para pedir abatimentos ou desfazimento.
CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA – NOTIFICAÇÕES E COMUNICAÇÕES
Autoriza comunicações físicas e eletrônicas (e-mail/mensagens). Isso agiliza prova e formalidade.
POR QUE IMPORTA
- Facilita comprovação de cobranças.
- Organiza aviso de prazo, mora e entrega.
- Evita “não fui avisado”.
RISCO DE NÃO TER
Sem previsão, parte pode questionar validade de comunicação e atrasar providências essenciais.
CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA – LGPD
Formaliza o tratamento de dados pessoais para execução do contrato e defesa de direitos.
POR QUE IMPORTA
- Mostra conformidade e boa-fé.
- Protege as partes quanto ao uso de dados.
- Ajuda em exigências corporativas e compliance.
RISCO DE NÃO TER
Ausência pode gerar questionamentos sobre compartilhamento de dados e documentação.
CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA – FORO
Define o foro competente para resolver conflitos, reduzindo disputas processuais sobre onde ajuizar.
POR QUE IMPORTA
- Evita “forum shopping”.
- Dá previsibilidade processual.
- Acelera medidas urgentes quando necessário.
RISCO DE NÃO TER
Sem foro definido, pode haver briga de competência e demora na solução do conflito.